Hermans & Partners B.V., accountants en adviseurs, informeert u graag over het volgende:

Waar moet je als verhuurder op letten wanneer je een vakantiewoning verhuurt, met als doel om hier duurzame opbrengsten uit te verkrijgen? Elke Nederlander die een vakantiewoning verhuurt met dit doel, ziet de Belastingdienst als btw-ondernemer.

Hoe vermeldt u dit op de factuur?
De (kortstondige) verhuur voor een ondernemer is belast met 9% btw. Hoe dit in de administratie en op de factuur moet worden verwerkt, hangt af van de verhuurconstructie. Verhuurt de eigenaar aan een tussenpersoon die dan weer aan een particulier verhuurt? Of is de tussenpersoon meer een bemiddelaar en doet de eigenaar zelf zaken met de huurder? Als de eigenaar rechtstreeks met de huurder zaken doet dan is een bemiddelingsprovisie belast met 21% btw. Als de tussenpersoon op eigen naam verhuurt aan de huurder, dan werkt het anders. Er is dan voor de btw sprake van een verhuur door de eigenaar aan de tussenpersoon en van een verhuur door de tussenpersoon aan de huurder. In dat geval bestaat de commissie uit het verschil tussen de huur en de verhuur. Beide prestaties zijn belast met 9% btw. De marge voor de tussenpersoon wordt per saldo dan belast met 9% btw!

Extra services
Als de tussenpersoon extra zaken bij de verhuur aanbiedt, welke verplicht zijn, zoals ontbijt, linnengoed of schoonmaak, dan geldt het 9%-tarief. Zijn deze extra’s optioneel, dan geldt vaak het daarvoor geldende tarief. De Belastingdienst voert controles uit bij tussenpersonen en bij een foutieve berekening is corrigeren noodzakelijk. Een punt van aandacht hierbij is dat veel vakantiewoningen vooruit zijn betaald en dat per 1 januari 2019 het tarief van 6% naar 9% gaat. Vaak is het verschil van 3% als korting verrekend.

Reisbureauregeling
Verhuurders van een vakantiewoning kunnen te maken krijgen met de zogeheten reisbureauregeling. Deze geldt als reisdiensten als onderdelen worden ingekocht en vervolgens als pakket worden verkocht. Dit is nadelig, want de btw over de inkoop mag niet in aftrek worden gebracht en over de winstmarge moet 21% btw worden betaald. Dit terwijl losse onderdelen vaak onder het lagere btw-tarief vallen.

Tip! Let op de btw als bij de verhuur van vakantiewoningen sprake is van tussenpersonen en zorg dat de reisbureauregeling niet van toepassing wordt verklaard.

Recht op vrijstelling
Ondernemers die onder de kleineondernemersregeling (KOR) vallen, hebben recht op vrijstelling van het betalen van (een deel van de verschuldigde) btw. Dit zijn ondernemers die in een jaar na aftrek van de voorbelasting per saldo minder dan € 1.883 aan btw hoeven te betalen. De kleineondernemersregeling (met ontheffing van administratieve verplichtingen) wordt met name toegepast door eigenaren van woningen van tien jaar en ouder.

Let op! Per 1 januari 2020 zal de kleineondernemersregeling wijzigen. Ondernemers, bv’s, stichtingen en verenigingen met een omzet van maximaal € 20.000 kunnen kiezen voor een vrijstelling van btw. Dit zal vooral gebeuren bij de verhuur van vakantiewoningen. Belangrijk hierbij is dat vóór 1 november 2019 een keuze wordt gemaakt door de ondernemer.

Let op!
Toeristenbelasting kan alleen zonder btw worden berekend als er echt één-op-één wordt doorbelast.

Terug naar overzicht